REFORMA TRIBUTÁRIA E ALUGUEL DE IMÓVEIS: O QUE MUDA PARA PROPRIETÁRIOS PESSOAFÍSICA EM 2025

Entenda como a Reforma Tributária impacta o aluguel de imóveis, a diferença entre locação residencial e comercial e os prazos para pagar menos imposto.

A Reforma Tributária trouxe mudanças importantes para quem recebe renda de aluguel. Com a criação de novos impostos, muitos proprietários de imóveis ficaram em dúvida:

• vou pagar mais imposto sobre aluguel?

• contrato residencial e comercial são tratados da mesma forma?

Neste artigo, você vai entender de forma simples e direta:

• o que são IBS e CBS;

• como a locação de imóveis passou a ser tratada pela lei;

• quais são as regras de transição;

• e a diferença entre locação residencial e não residencial.

O que são IBS e CBS e por que eles afetam o aluguel de imóveis

A Reforma Tributária criou dois novos tributos:

• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços)

• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços)

Eles substituem vários impostos antigos e funcionam como um imposto único sobre consumo e serviços, semelhante ao IVA.

A principal mudança para o mercado imobiliário é que a locação de imóveis passou a ser

considerada prestação de serviço para fins tributários.

Importante esclarecer:

isso não significa que todo proprietário vai pagar IBS e CBS, mas que o aluguel entrou oficialmente no novo sistema.

A boa notícia: existe tributação transitória para contratos antigos

A própria Lei Complementar nº 214/2025 criou um regime de transição para evitar aumento imediato da carga tributária.

Esse regime permite que alguns contratos de locação paguem apenas:

3,65% sobre o valor do aluguel recebido, afastando a incidência normal do IBS e da CBS.

Mas as regras mudam conforme o tipo de locação.

LOCAÇÃO RESIDENCIAL: REGRAS DA REFORMA TRIBUTÁRIA

A locação residencial (imóvel para moradia) recebeu um tratamento mais flexível, porém com prazo

final definido.

Quando é possível usar a alíquota de 3,65%

• Contrato firmado até 16/01/2025;

• Comprovação da data por:

o Assinatura eletrônica ou com reconhecimento de firma,o ou comprovante do pagamento inicial do aluguel.

Até quando vale o benefício

O regime transitório vale:

• até o fim do contrato ou

• até 31 de dezembro de 2028,

prevalecendo o que ocorrer primeiro.

Ou seja: para locação residencial, o benefício é temporário.

LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL (COMERCIAL): REGRAS E CUIDADOS

A locação não residencial (salas comerciais, lojas, galpões, clínicas, escritórios) tem regras mais rígidas — e também mais vantajosas para quem se organiza.

Requisitos obrigatórios

Para manter a tributação de 3,65%, o contrato precisa:

• ter prazo determinado;

• ter sido firmado até 16/01/2025;

• ser registrado em cartório até 31 de dezembro de 2025

(Registro de Imóveis ou Registro de Títulos e Documentos).

Duração do benefício

Cumpridos os requisitos:

o benefício vale por todo o prazo original do contrato, sem limite de data.

Se o contrato não for registrado até o fim de 2025, o proprietário perde esse direito.

Diferença entre locação residencial e não residencial (quadro comparativo)

O QUE MUDA NA PRÁTICA PARA O PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL

Com a Reforma Tributária:

• contratos antigos podem pagar menos imposto, se bem organizados;

• imóveis comerciais exigem ação imediata;

• imóveis residenciais têm benefício, mas com data para acabar;

• informalidade e contratos mal documentados aumentam o risco tributário.

2025 e 2028 são anos-chave para quem vive de renda imobiliária.

CONCLUSÃO: planejamento evita aumento de imposto.

A Reforma Tributária não inviabilizou o aluguel de imóveis por pessoa física, mas deixou claro que quem não se organiza agora pode pagar mais imposto no futuro.

Revisar contratos, entender o tipo de locação e cumprir os prazos legais é a melhor forma de proteger

sua renda imobiliária.